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    深圳二手住宅成交?#30475;?#21322;年来新高 中介:一个月卖出五套房

    21cn   2019-04-02 08:27

    [摘要] 在深圳科技园工作的IT白领小钟最近一段时间都在密集看房,2015年年初购入首套房的他因为准备要二胎,早就考虑需要置换一套三房。关注了很长一段时间后,他认为,现在差不多到了出手的好时机。

    在深圳科技园工作的IT白领小钟最近一段时间都在密集看房,2015年年初购入首套房的他因为准备要二胎,早就考虑需要置换一套三房。关注了很长一段时间后,他认为,现在差不多到了出手的好时机。

    2016年10月深圳出台新一轮房地产调控政策,非本地户籍购房者的社保缴纳年限由3年改为5年,信贷要求也趋?#24076;?#25151;地产市场由此进入了深度调整期。去年深圳又陆续出台“三价合一”政策和“731新政”,后者对住宅、公寓分别执行不同年限的限售以及抑制离婚炒房等,楼市成交再度转冷。

    但?#33322;?#36807;后,随着?#30475;?#21033;率上浮比例下调等利好刺激,深圳房地产市场成交在增加,但各机构谨慎地将之称为“回暖”,而非“火爆”。

    4月1日,某知名研究中心发布的数据显示,3月深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.4%;二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同?#20154;?#19979;降15.1%,但成交量为近半年新高。

    2018年,深圳新增常住人口49.83万。一方面,这意味着大量的刚需?#20889;?#28040;化,另一方面,随着经济活力以及人口吸引力的增强,深圳的住房成为全国买家的资产配置标的之一。但在一系列房地产政策组合拳的作用下,投机行为得到了?#34892;?#25511;制。

    目前,多方分析人士认为,在房住不炒的政策导向下,深圳的房地产市场难以再出现?#21776;?#20869;价格大涨的?#32622;妗?/p>

    中介一个月卖出5套房

    小钟住在深圳宝安区,他告诉21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;,最近看房的过程中,真的感觉到了市场回暖。“一是放出来的房源多了,二是又开?#21152;?#21040;几拨人同时看同一套房的情况了,三是成交周期在变短,好一点的房源一个月内就卖出去了。”

    一位中介人士也佐证了小钟的感受。深圳某地产的赖沸新在龙岗区坂田?#20540;潰?#20170;年已是他从事房地产中介工作的第13个年头,他告诉21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;,?#33322;?#21518;行情?#32933;?#22909;了不少,刚刚过去的3月,他卖出去了5套房,按佣金收入超过了20万。

    数据显示,3月深圳二手住宅成交量按周来计,分别为884套、993套、1210套、1274套,环比分别上涨-4.43%、12.33%、21.85%和5.29%。

    ?#30340;?#20154;士指出,3月的二手住宅成交量冲上4000套,月度4551套过户量,过户量已经是近半年月度峰值,市场回暖趋势明显。

    其中,像小钟这样的刚需(包含换房族)是购房的主力人群。赖沸新说,以他了解的情况,基本上60%到70%是首次置业,30%是换房。“目前投资客还没有进场。”

    ?#30475;?#21033;率的下调是一个直接的触发因素。某大数据研究院的监测数据显示,2月深圳首套?#30475;?#27454;平均利率为5.46%,环?#35748;?#38477;1.97%;二套?#30475;?#27454;平均利率为5.74%,环?#35748;?#38477;1.03%。

    其中,包括四大行在内的多家商业银行在深圳的首套?#30475;?#21033;率已经降至为基准利率上浮5%,二套?#30475;?#21033;率调整为基准利率上浮10%。而在去年,首套房利率一度比基准利率上浮15%。

    赖沸新告诉记者,额度也相对更宽松了,这对刚需而言构成了很大的利好。

    但从3月最后一周的情况来看,数据显示,新房住宅共成交363套,环比?#26412;?#19979;跌56.89%;此前的3个星期,新房住宅成交分别为730套、842套和842套。

    4月1日,美联物业全国研究中心总监何倩茹向21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;分析,从2月底开始市场的交易情绪高涨了一些,但到了3月下半个月?#38047;兴?#22238;落,接下来还需要继续观察4月能否延续成交畅旺的?#32622;妗?/p>

    房价长期将趋稳

    尽管成交量回暖,但价格基本维持稳定。小钟的感受是,量已经起来了,但价格还没有感觉到,甚至还碰到降价的情况。

    赖沸新也说,他的生意主要集中在龙岗区毗邻华为总部的一个社区,最近成交的大多是卖得比较便宜的房子,有的业主甚至比最高点时降价了150万。

    何倩茹指出,虽然?#23665;换?#36291;度有提升,但暂时还未发现业主涨价的情况,整体价格平?#21462;?/p>

    某知名地产的研究显示,从样本房源的价格涨跌区间来看,下滑的房源占比增多,下滑0-5%的房源占比为24%,?#20174;?#30446;前二手市场虽然?#20852;?#22238;暖,但是降价出售比例在提高,价格优势是楼盘成交的关键。

    这一定程度与投资整体受到抑制有关。2018年,深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,被坊间称作“731新政”,其中指出,暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买?#21776;?#20303;房;居民家庭新购买?#21776;?#20303;宅限售3年,商务公寓限售5年;离婚2年内申请贷款首付将不低于七成?#21462;?/p>

    深圳本地一位国企开发商人士近日向记者表示,“731新政”后,原本有强烈购买意向的买家都转向了观望,导致公司的一些热门项目销售情况大受影响。

    “此前深圳市场的投资客?#24613;热?#28982;很高,但3年或5年的限售时间对资金的?#21152;?#26102;间太久,这对于抑制投资有明显的效果。”该开发商人士介绍。

    在记者的采访过程中,不同的采访对象提到的一个问题是,税费高。去年3月,深圳的“三价合一”政策正式落地,即二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

    一位买家告诉记者,这样一来税费甚?#37327;?#33021;会翻一番,500万的二手房税费可能会达到30万。

    自2015年10月1日起,深圳按照《享受优惠政策普通住房价格标准?#38750;?#20998;普通住宅与非普通住宅,划定的区分价格为罗湖区390万,福田区470万,南山区490万,盐田区330万,最低的坪山区为200万。而对于非普通住宅,在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税?#36873;?/p>

    赖沸新说,目前大家期待的是对“豪宅”重新界定,税费下降后,有望进一步触发刚需族出手。

    而对于更长期的房地产市场发展趋势预判,何倩茹告诉记者,深圳作为人口?#20013;?#27969;入的城市,需求旺盛,但?#21776;?#20869;?#25442;?#20986;现价格大涨的情况。

    前述开发商人士也表示,房住不炒是长期的政策基调,深圳的房地产市场也将逐渐回归基本面,长期将趋于平?#21462;?/p>

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