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    "钱紧钱贵"成房企融资主旋律:强者恒强,弱者抱团

    中国房地产报   2018-11-04 09:37

    [摘要] 钱紧钱贵已经成为今年房企融资的主旋律境内外融资渠道不断收紧多项政策出台防范房地产行业的债务风险银行贷款债权融资信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制据不完全统计2018年以来已有13项融资计划被叫停随着融资难度的增加融资成本不断攀升融资成本一年翻番随着房企境内融资

    据不完全统计2018年以来已有13项融资计划被叫停随着融资难度的增加融资成本不断攀升

    “钱紧钱贵”已经成为今年房企融资的主旋律境内外融资渠道不断收紧多项政策出台防范房地产行业的债务风险银行贷款债权融资信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制据不完全统计2018年以来已有13项融资计划被叫停随着融资难度的增加融资成本不断攀升

    “现在银行对房地产业都很紧张我们现在主要支持实体经济像长租公寓这类经营性?#39280;?#19994;一般只考虑?#26412;?#30340;而且就算在?#26412;不?#20248;先考虑好地段好位置的而且现在ABS不好发监管太严格银行贷款这条路尤其不好走TOP10的房企也只有1-2家能拿到贷款不光是找钱难用钱成本也高现在银行贷款不好走一般都是走信托还有就是私募和其他渠道但这些渠道融资成本都相?#36234;?#39640;我们最近给一家大型房企做的一笔融资成本在8%这现在其实已经算低的了有的走私募和其他渠道的融资成本甚至达到20%” 就职于昆仑银行?#26412;?#24635;部的刘磊最近很忙到处找钱的房企几乎打爆了他们的电话

    融资成本一年翻番

    随着房企境内融资愈发困难一些内地房企将融资需求转向境外在香港或新加坡等地发行美元票据近日恒大集团在香港发行的一笔美元债券创下了房企境外发债利率的次高10月31日中国恒大03333.HK公告公司全资附属公司景程有限公司将发行18亿美元优先票据18亿美元优先票据的债券一共包括三笔分别为年化利率11%2020年到期的5.65亿美元票据年化利率13%2022年到期的6.45亿美元票据年化利率13.75%2023年到期的5.9亿美元票据利息自2019年5月6日起计算每半年派息一次

    恒大集团此次发行的3年期美元债券不仅创下内地房企发行境外美元债券的历史次高5年期债券创历史新高也创下了自身发行美元债券的新高根据Wind统计2017年恒大集团在新加坡发行6笔总计91.24亿美元债券期限3-8年不等票面利率在6.25%-9.5%之间

    据记者梳理发?#37073;?#36817;期房企发行的美元债成本并不便宜9月20日正荣地产曾宣布拟发行新票据本金总额为2.8亿美元将于2021年到期其已于9月19日与德意志银行汇丰光银国际等机构就票据发行订立购买协议据称正荣的新票据是为了偿?#26029;?#26377;债务但也有可能因为不断变化的市场调整计划重新分配所得款项净额的用途值得注意的是正荣地产此笔美元票据年息高达12.5%?#20197;?#26399;能获得的标普?#28595;?#36842;评级分别为B和B3而此前茂业国际9月19日发行的1.5亿美元优先担保票据成本更是高达13.25%

    也有企业走私?#32426;?#24452;但成本也高居不下今年7月融创曾发行一款私募产品拟募资5.5亿元期限18个月预计收益为9.5%至11.4%其中投资100万元含至300万元收益率为9.5%300万元含至5000万元收益率10%大于5000万元含收益率11.4%这款产品虽然给到客户的回报率是8%~9%但对于发行方来?#25285;?#21152;上管理?#36873;?#38144;售费等综合费用房企的成本至少在13%以上国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向记者表示“目前融资环境难已经没法过多考虑成本问题否则面临的是更为严峻的债务违约危机” 

    龙头房企?#25856;?#26126;显小房企抱团取暖

    虽然融资环境?#20013;?#25910;紧但从融资规模来看?#25856;?#36824;是向龙头房企倾斜Wind数据显示排名前10的房企融资额为1655亿元同比减少27%同比增长14.4%排名11-30的房企整体融资额高达3941亿元同比减少0.58%平均融资额达197亿元但是排名50之后的企业平均融资规模47亿元明显低于其他梯队企业虽然融资额度有增长但增幅正在逐渐收窄在进入第三季度之后50名之后的企业发债的只有5家

    从融资成本来看规模大负债率和杠杆率低的企业融资成本也?#31995;͡?#22914;果将30?#19994;?#22411;房企分为400亿元以上100亿元-400亿元以及100亿元以下这3个梯队2018年上半年这三个规模梯队房企的融资成本分别为5.28%5.26%和5.31%分别较2017年上行0.28个百分点0.17个百分点0.14个百分点而杠杆率高的?#34892;?#25151;企在融资时则需要支付很高的风险补偿也变相增加?#33487;?#31867;企业的融资成本

    相比融资成本增加融资渠道的收窄更让小房企“雪上加霜”今年自第三季度开始监管部门加大了对银行等同业机构资金的监管力度信托资金来源更加趋向于个人投资者而资管新规则明确要求私募产品面向合格投资者通过非公开方式发行 一位信托人?#23458;?#38706;“今年9月帮房企做了一笔信托前融但后来在放款?#26041;?#36214;上了监管加强结果这笔款就没有放下来”据用益金融信托研究机构数据显示在10月中旬成立的集合信托投资领域中房地产集合信托的规模已降至10亿元水平单只产品的平均规模从前一周的31701.43万元快速下滑至6901.69万元缩水幅度近八成房地产集合信托产品平均规模缩水?#22303;u?#25454;统计当周共发行15款房地产集合信托但总规模仅为10.35亿元平均规模6901.67万元环比降低78.22%

    “目前?#19994;?#21040;的一些数据TOP20以内的房企主要资金大头还是来源于银行虽然监管严了但是对他们的影响不会太大受影响比较大的主要是那些走信托和私募基金的开发商前期融资成本都会提高至于提高多少很难说但可以明显看出的是未来小房企的生存空间会被进一步压缩目前我了解到几个开发商已经有一些资金的合作一些刚拿到地手头比较紧的开发商之间会做?#21776;?#25286;借有的还在找一些信托合作可以预见的是未来小开发商可能会通过入股或合作开发的形式进行一些合作自己拿地的情况会慢慢减少?#37096;?#33021;会通过其他的模式达到财务投资的?#25856;ƣ行?#25151;企的空间逐步在缩减的态势是很明显的未来还会进一步的加剧”一位信托公司地产融资部高级经理对记者表示

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