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    "錢緊錢貴"成房企融資主旋律:強者恒強,弱者抱團

    中國房地產報   2018-11-04 09:37

    [摘要] “錢緊錢貴”已經成為今年房企融資的主旋律,境內外融資渠道不斷收緊,多項政策出臺防范房地產行業的債務風險,銀行貸款、債權融資、信托和股權融資等房地產融資渠道均受到一定程度的限制,據不完全統計,2018年以來已有13項融資計劃被叫停,隨著融資難度的增加,融資成本不斷攀升。融資成本一年翻番隨著房企境內融資

    據不完全統計,2018年以來已有13項融資計劃被叫停,隨著融資難度的增加,融資成本不斷攀升。

    “錢緊錢貴”已經成為今年房企融資的主旋律,境內外融資渠道不斷收緊,多項政策出臺防范房地產行業的債務風險,銀行貸款、債權融資、信托和股權融資等房地產融資渠道均受到一定程度的限制,據不完全統計,2018年以來已有13項融資計劃被叫停,隨著融資難度的增加,融資成本不斷攀升。

    “現在銀行對房地產業都很緊張,我們現在主要支持實體經濟,像長租公寓這類經營性質物業,一般只考慮北京的,而且就算在北京,也會優先考慮好地段,好位置的,而且現在ABS不好發,監管太嚴格。銀行貸款這條路尤其不好走,TOP10的房企也只有1-2家能拿到貸款。不光是找錢難,用錢成本也高,現在銀行貸款不好走,一般都是走信托,還有就是私募和其他渠道,但這些渠道融資成本都相對較高。我們最近給一家大型房企做的一筆融資,成本在8%,這現在其實已經算低的了,有的走私募和其他渠道的,融資成本甚至達到20%”。 就職于昆侖銀行北京總部的劉磊最近很忙,到處找錢的房企幾乎打爆了他們的電話。

    融資成本一年翻番

    隨著房企境內融資愈發困難,一些內地房企將融資需求轉向境外,在香港或新加坡等地發行美元票據。近日,恒大集團在香港發行的一筆美元債券,創下了房企境外發債利率的次高。10月31日,中國恒大(03333.HK)公告,公司全資附屬公司景程有限公司將發行18億美元優先票據。18億美元優先票據的債券,一共包括三筆,分別為:年化利率11%、2020年到期的5.65億美元票據;年化利率13%、2022年到期的6.45億美元票據;年化利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據。利息自2019年5月6日起計算,每半年派息一次。

    恒大集團此次發行的3年期美元債券不僅創下內地房企發行境外美元債券的歷史次高,5年期債券創歷史新高,也創下了自身發行美元債券的新高。根據Wind統計,2017年,恒大集團在新加坡發行6筆、總計91.24億美元債券,期限3-8年不等,票面利率在6.25%-9.5%之間。

    據記者梳理發現,近期房企發行的美元債成本并不便宜。9月20日,正榮地產曾宣布,擬發行新票據,本金總額為2.8億美元,將于2021年到期。其已于9月19日,與德意志銀行、匯豐、光銀國際等機構就票據發行訂立購買協議。據稱,正榮的新票據是為了償付現有債務,但也有可能因為不斷變化的市場調整計劃,重新分配所得款項凈額的用途。值得注意的是,正榮地產此筆美元票據年息高達12.5%,且預期能獲得的標普及穆迪評級分別為B-和B3。而此前茂業國際9月19日發行的1.5億美元優先擔保票據,成本更是高達13.25%。

    也有企業走私募途徑,但成本也高居不下,今年7月融創曾發行一款私募產品,擬募資5.5億元,期限18個月,預計收益為9.5%至11.4%。其中,投資100萬元(含)至300萬元,收益率為9.5%;300萬元(含)至5000萬元,收益率10%;大于5000萬元(含)收益率11.4%。這款產品雖然給到客戶的回報率是8%~9%,但對于發行方來說,加上管理費、銷售費等綜合費用,房企的成本至少在13%以上。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向記者表示:“目前融資環境難,已經沒法過多考慮成本問題,否則面臨的是更為嚴峻的債務違約危機” 。

    龍頭房企優勢明顯,小房企抱團取暖

    雖然融資環境持續收緊,但從融資規模來看,優勢還是向龍頭房企傾斜。Wind數據顯示,排名前10的房企融資額為1655億元,同比減少27%,同比增長14.4%。排名11-30的房企整體融資額高達3941億元,同比減少0.58%,平均融資額達197億元。但是排名50之后的企業平均融資規模47億元,明顯低于其他梯隊企業,雖然融資額度有增長,但增幅正在逐漸收窄,在進入第三季度之后,50名之后的企業發債的只有5家。

    從融資成本來看,規模大、負債率和杠桿率低的企業融資成本也較低。如果將30家典型房企分為400億元以上,100億元-400億元以及100億元以下這3個梯隊,2018年上半年,這三個規模梯隊房企的融資成本分別為5.28%、5.26%和5.31%,分別較2017年上行0.28個百分點、0.17個百分點、0.14個百分點。而杠桿率高的中小房企在融資時則需要支付很高的風險補償,也變相增加了這類企業的融資成本。

    相比融資成本增加,融資渠道的收窄更讓小房企“雪上加霜”。今年自第三季度開始,監管部門加大了對銀行等同業機構資金的監管力度,信托資金來源更加趨向于個人投資者;而資管新規則明確要求私募產品面向合格投資者通過非公開方式發行 。一位信托人士透露:“今年9月幫房企做了一筆信托前融,但后來在放款環節趕上了監管加強,結果這筆款就沒有放下來”。據用益金融信托研究機構數據顯示,在10月中旬成立的集合信托投資領域中,房地產集合信托的規模已降至10億元水平,單只產品的平均規模從前一周的31701.43萬元快速下滑至6901.69萬元,縮水幅度近八成,房地產集合信托產品平均規模縮水猛烈。據統計,當周共發行15款房地產集合信托,但總規模僅為10.35億元,平均規模6901.67萬元,環比降低78.22%。

    “目前我得到的一些數據,TOP20以內的房企主要資金大頭還是來源于銀行。雖然監管嚴了,但是對他們的影響不會太大。受影響比較大的主要是那些走信托和私募基金的開發商,前期融資成本都會提高,至于提高多少,很難說。但可以明顯看出的是,未來,小房企的生存空間會被進一步壓縮。目前我了解到幾個開發商,已經有一些資金的合作,一些剛拿到地手頭比較緊的開發商之間會做短期拆借,有的還在找一些信托合作,可以預見的是,未來小開發商可能會通過入股或合作開發的形式進行一些合作,自己拿地的情況會慢慢減少,也可能會通過其他的模式達到財務投資的優勢,中小房企的空間逐步在縮減的態勢是很明顯的,未來還會進一步的加劇。”一位信托公司地產融資部高級經理對記者表示。

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